有房不如租房，有车不如租车

标签： 房产 税票 房价 房地产商 任志强 中国 租房 租车 开发商 租赁

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时间： 2008-01-20 23:00:50

刚刚卖了一套房子，在等着到帐，因为价格报得太高，有点心不宁。只有到到帐以后，我才会认为整件事了喽。开始的时侯，我以为因为房地产走入寒冬，中介报来的意向消息都是价格比去年的初价低了许多，最多时达到20%。所以当这次最终谈定的价格成交时，我是不能不满意的，因为实际成交价格比我当初的报价还高了5%。但是，由于中介费降低了标准，同时买卖双方都分别负担一半的交易费用，因此，也不能说涨了价，应该说，比原来略少一点。这就足以让我满意了。

如果成功，这次的经验说明两点：

１）给与中介经手人特别的奖励是有用的，房子交易与股票完全不同，它非常封闭，除了当事人没有人真正知道它的真实成交价格，因此，经手人的推销经验就显得非常重要。实在说，当我旁听中介小姐把所有看涨的评论、新闻剪裁在一起，有条有理地向买家介绍房价实际上是明升暗降，CBD没有新盘，原房子全部没有跌价，只会涨价；越是CBD旧房子越看涨，跌的是城乡结合部的新盘子……，我们这这房子如何的见山望水……，我都怀疑，我是不是卖错了！呵呵。如原来的协定，如果是到帐后，我会抽出６万元作为中介小姐的回佣，人家也算是辛苦了整整三个月；

２）这种单方面裁剪信息，对于受众的冲击力是很强的。不妨想想《参考消息》，单方面裁剪本来是自由的西方新闻，真是要风得风要雨得雨，初看，还以为全世界都在为中国政策唱赞美诗呢！

这次交易，充分说明了房地产与股票非常不同，由于成交量少而分散，盘子之间缺乏同值参照，其价格升降，根本不是实际交易的记录，而只不过是媒体对公众灌输的预期而已？知道任志强为什么一点不累地天天唱房价涨吗？因为只要他愿意唱，就是房价涨的因素！为什么在寒风来临时，那么多的冒牌经济学家一天到晚不知疲倦地做他们的地托房托生意？因为，那是有回报的，至少，它抬高了公众买家的预期，那，就是今天的房价！　近来这些声音突然又响了起来，或者，可以这样想：这次，是狼真的要来了。

我们不去做赌徒，不去赌明天股票会涨，还是会跌；也不去赌明年房子会涨，还是会跌。我们不如做一个分析员，去考证整个房地产价值链中，各个不同环节的参与者的实际角色，和它们进退对房价造成的影响。然后，还是让读者自已得出结论，这个房价，是涨，还是跌？

影响房价最重要的因素，毫无疑问就是政府已经从房地产上聚敛的税收，以及继续聚敛的期望。当政府的收益，包括“调控收入”总和，已经达到了整个产值链的60%时，毫无疑问就是整个产业问题的主要矛盾。由于中国人的素质普遍较低（特别是中西部落后地区），总是以为纵容政府打击了富人，加收了税收，自已就舒服了，——其实，呵呵！可以说，如果政府不愿意减少从房地产的税收，更不愿意专税专用，回馈社会上的居住需求保障时，地价不可能降。在这个环节中，“万恶”的房地产商，只不过是相当于包税人，赚钱的是政府零头的利润，能否把负担转嫁到消费者身上，是他们的生存之道。但是政府这种税收期望，本质上受制于自已的金融支付能力。或者这样说，消费者购买力是有限的，所谓硬需求完全没有意义，有意义的是购买力！这个购买力，就算目前的房价跌一半，也基本上是买不起！买得起的只不过是特权阶层用财政，甚至仅仅是财政担保从银行贷款去买，然后作为内部住房福利的分配。这种分配模式，令到中国是许多人有许多套房，许多人没有房的原因。但为什么现在许多人都“买”了房呢？实际上，这是银行贷款的作用，许多人的买，实际上是压了一注：“还会有人在银行的支持下买下自已这套房”，这样，如果投机得当，的确可以最终把负担转嫁到还不起贷款的某种人身人，最终，是银行吃下全部的坏帐；由国家加印人民币冲销了事。从这个角度上看，炒房有风险，不炒房（也不炒股），风险更大！因此简化整个模式，其实就是政府办着法子收这个地产税，在社会生产力不足以支付这个税时，就让包税人从银行借款缴这个税，然后在社会中慢慢消化这个税票（房子），于是，我们就看到了任志强之流的说房子不会跌，还会涨，还有成千上万的炒房就要变成终身奴隶的房奴在那里摇旗呐喊！可怜见的，他们实在是在为自已的生存呐喊。而限制政府这种税收期望的，毫无疑问就是最后一个问题，社会，能够承受政府脱离生产力需求加印多少人民币？换句话说，能够承受多大程度的通货膨胀？多大程度的物价上涨？可以说，每一个王朝的终结，总是横征暴敛中令人民揭杆而起，而今天，警钟，已经敲响！这就是政府调控的确是“狼来了”的原因。实际上，这种从香港殖民政府学回来的税收政策，直接打击了中国目前最有消费能力的城市阶层的购买力，令到正常的购买力严重萎缩；中国不得不搞出口导向，又进一步导致内需萎缩。整个中国经济堕落成美国经济的附庸，自愿变成了美国经济的殖民地。以前是“半封建半殖民地”，现在成了“全封建全殖民地”，这个惨法，明白人都不知怎么个哭法！

有人说房地产商屯房、屯地是唯富不仁，为利是图。但是有没有想过，房地产这个行业就是屯房屯地，经商者，就是要唯利是图。这不是原罪呀！把房价高涨推到房地产商身上是不对的。他们只不过是游戏规则的适应者，是房地产包税人，税票（房子）承销商。他们的错，是过于不明白这个行业，通过信贷把自身资金链条搞得非常紧张。有些对市场理解透切者，可能，包括潘石讫、王石，会降低期望，不从银行贷款屯房，而直接把房子“便宜”卖出；或者，量力而为，宁愿高价圈钱，不搞借钱屯地。因为他们知道，中国的消费能力实际上不可能长时间承受这样的房价。而另一些有些来之不易的“关系”，也不太聪明的人，就依靠贷款，搞假销售，以便高位维持房价慢慢卖！这样，公众就看到了房地产商新盘一投入就“抢购”一空，房价直线上升，而事实上，只不过是房地产商自已搞贷款自已吃进全部房子，很可能一套也没有卖出去！让他们这样做的，无疑是期望，对房价走势的期望。一些人，也许唱多的本意是想忽悠别人，结果是忽悠了别人跟他自已一起唱多，反倒让他以为自已是天才，以为房子真的会脱离经济背景涨个没完；结果，一错再错，狼真的来了，他就离跳楼不远了。不知那个任志强是不是这样的人。

房地产商并不是税票唯一承销商，它们还有一个同盟军，就是房地产中介。如果以为房地产中介只是中介收个介绍费，那就太老土了；这样的中介，早就给残酷淘汰了，所谓劣币驱除良币也。中介，主要就是从银行贷款，吃进一手二手的房源，然后同样以最高价让中小炒房者接盘。所谓的炒房者，一旦当他们吃些若干房子，就会变身中介，其实，只不过是方便待价而沽而已。而中介的前身，绝大部分就是这类炒房者。这些炒房者的本质，其实相当于股市中的高额贷款炒股，风险极大。但是这些人都是看上去很聪明的蠢蛋，对于房价永涨不跌的忽悠深信不疑，如同那些以为股票只会涨不会跌的新股民，结果，一旦政府在税票感觉到金融风险进行紧缩时，创辉这样的中介就轰然倒塌了。事实证明，所谓房地产的刚性需求，是虚假的需求，真正的需求实际上是银行贷款的需求；和购房者或自愿或被动参与到炒房中的需求。那些买了房子自住的居住者，也就是初级房奴，扪心自问，你们是不是也带有迟买不如早买，至少有房子实价在手的心理？当这个需求被贷款紧缩政策拆了西洋镜后，房价轰然而倒自不待言，那怕，不是在这一年，这一季，这一个月倒！整个食物链的倒数第二级，中介行业，现在已经首先出现了资金链中断，这个信号，比紧缩或者任志强的几个屁话要重要而直接得多。需求的缺口已经打开了，现在不是房价在撑着，而是银行贷款在撑着，也就难怪，现在为什么过不了几天就有所谓的经济学家，房地产专家跳出来说房价不会跌，那，只不过是求饶的哀求而已。

房地产商和房地产中介，在房地产市场中的角色，相当于股市中控盘的庄家。他们不喊多，除了炒房子被套的（包括那些房奴）

好了，我们这样就可以从一个简单的，人人可以理解的定性模型中得到一个结论：说房子涨，是没有根据的；说房子跌，是不能预测的；房价的高还是低，取决于媒体中专家忽悠程度，维持的时间，取决于银行贷款的支持程度。政府控制不住媒体中“专家”的忽悠，但却可以把贷款掐紧！而从价值链上，这种依靠银行贷款传销房子税票的游戏，其风险，远远大于最笨的股民在股市中低抛高吸。而今天，这些庄家这的链条，正在一一断裂，房价，是涨，还是会跌？我想，跌是无疑的，只不过是跌的过程有多长，跌的过程中会不会有小反弹而已。就不要听那些所谓的经济学家忽悠什么房价跌了，天就会塌下来。高房价殖民政策，受益的只是一小撮人，还要他们雇佣的黑心地托，黑牌经济学家的那堆人，房价跌了，可能一些陈年烂肉会暴露在阳光下发臭，但对于中国经济，是有百利而无一害。

至于笔者本人，由于这次房子出手太顺利，而看到了忽悠买家的手法，我是不会再买房子的，不但不买，我还打算说服夫人把现在的房子也卖了；咱们租房子去。当然，这种租，不是那些留城学生的飘荡一族那种租法，目前中高档房子空置多的是，不少是我的朋友；有一家朋友的别墅已经初步谈妥，两层复式，带游泳池：我替他看家，取暖费、电费、管理费、平时的保养费全包了，租金象征性收一点，一签签三年，（这条在讨价还价，他要签一年）。这样大家都好，我全家搬过去，享受一下高级别墅的滋味。这个别墅买的时侯三千多万，据说去年涨到六千万，——我是买不起的，但我把费用压得一个月两万五千块。他要租就租不租拉倒，反正从来没有人租过！等住过一段时间，夫人自然同意把现在住的小房子卖了！这就象车子一样，许多傻瓜急不溜的买车，我却买租：现在有车没工做的人海了去，一个月两千块，分别接送我全家人上下班和郊游，瞧，请私人司机，司机带车上班，多好！瞧，我没有买那别墅，回头这房子的使用价值主要是花在我的身上；没有再买车子（第一辆已经成了烈士，从此不再买车），还有了私人司机。