楼市硬需求完全不存在

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目录： 投资投机经济危机

时间： 2008-08-04 15:46:07

有朋友说，房价不会涨，是因为中国城市化的刚性需求。我想，“刚性需求”，并不是一个事实性论据，只是一个错误的愿望性假设。这话对一些套在房子上的朋友不太受用，但套用谢国忠的话来说：“我说的话不好听，但真实”。

首先，土地是不可再生的资源。这个观点一定程度是对的，严格意义上说，是不易廉价再生的资源。所以，如果是农村宅基地，土地那是“不可再生资源”，但是对于房地产用地，那是可以无限供应的资源。更准确地说，房价不涉及土地的资源性，只是对“土地的利用”，更是可以无限再生的“资源”。中国的房子不包括土地，只是土地的利用，所以，房子，只不过是一种可以无限供应的工业品。无论需求有多大，利润太大，如果不是由于新增供应令到价格下跌，就是因为今天这样的政府垄断，导致整个社会经济衰竭（不仅仅是危机），房价不得不下跌。房子在今天政府财政的地位，相当于封建社会时代的盐税。

其次，刚性需求也是不存在的。买不买房，不是“不买房”露宿街头的非黑即白的选择，而是有地方住（不太舒服），住更舒服的房子的需求。真正不买房就要冻死的“硬需求”，可以说，有是有，但是再加上“有支付能力”这个条件；世界上、历史上，一个消费者也没有。末来，估计也不会有的。所以房子的硬需求，在购房者本身而言，无论是要进城，还是要户口，还是因为孩子就读教育地点的考虑，新婚不要和公婆住一起的愿望，没房子姑娘不嫁的原因，……本质上，都是住得更好的软需求，而不是，不买就死的硬需求。认识到这点，就知道，对于房地产开发商做项目可行性报告、市场推广时，是把软需求算作硬需求，但是如果您是购房者、投资者，就千万要分辩清楚。

无论人口有多少，无论城市化人口有多少，住房的需求比不上吃饭的需求。人活着首先要满足吃饭的需求，吃大馒头是吃，吃满汉全席打包喂狗狗也是吃。如果以为人吃饭是刚性需求，就以为满汉全席有刚性需求永远涨价，不是存心忽悠，就是被人忽悠、自欺欺人。人口城市化的刚性需求，我们当中父母一代中的大部分人，都是农民，当他们开始变成城里人时，各位，回家问问他们，当时怎么样的“刚性需求”。显然，这里把改善住房的软需求，偷换概念成了楼房推介中的“硬需求”。

我有一篇文章《硬需求来自银行，房价极端下还可以再涨一倍》，已经说明了，房子没有硬需求，有的，只是资金流动性过剩下横冲直撞的硬需求。这也是徐滇庆以为一定赢牛刀的底气。只不过，消化流动性的渠道不止一个。包括纸币、记念品、普洱茶、中国现代艺术品、房子、股票、古董、兰花、古币、红木家私……，其实都是消化流动性的渠道，这些东西，本质上都没有价值，只不过提供了一个消化流动性的赌场筹码。房子，只不过是其中之一。政府之所以支持楼市、股市，一是本身可以从两市中分别得到土地财政、国企圈钱的大头利益；其次，也是因为楼市可以消化银行资金成本压力（既往积累下的通货膨胀压力），这种压力，可以通过房贷，转嫁到个人购房者身上，即房奴。退过这些人的世代无偿劳作，相当于通过房子，把整个中产阶层中的大部分人的家庭财产以及末来的工作收入，全部征税没收。其中少数“炒房发财”的幸运儿，权作为有奖抽税中的中奖者吧。

高房价没有其他实在的理由。唯一站得住脚的，只是“高房价就是高税收”。土地财政的地方政府当然会全力救市，象成都、长沙、郑州、杭州等城市地方政府的丑态。没有什么真正高尚的理由，无非，是为了高税收。据说那是公务员的就业机会，豪华政府大楼的GDP，保殖增殖的国有资产。这也就不难理解这些城市地方政府的救市动机。只不过，高税收，就算是在明末崇祯，除了政府愿不愿意，还有能不能，民间承受得了承受不了。

银行资金压力，土地财政的税收欲望，那才是高房价的硬需求。和居民住房改善的软需求，没有什么关系滴。

支持商品房价格的最主要因素，只有两个。第一就是通货膨胀，不过，在这种财富掠夺里，别以为你拿着房子就发达，实际情况，只不过是别人穷得比你更快。不过中国人是相对论专家，对这种遭遇许多人还挺高兴；追求地位相对性提高，似乎比生活的真实改良更受欢迎。大概是这个原因，一些小愤猪很喜欢自愿当鹰犬，很努力地让同胞变得更穷。支持商品房价格走稳走高的另一个因素，就是市民收入提高（国民福利、收入提高），带来租金上涨。在国外福利性质的共和国，这与GDP成正比；而在君权重税性质的中国，与政府税收成反比，与GDP成反比。所以，目前虽然一些租金跟风涨价，却远远不是“经济高速发展的结果”，只不过是一些房主头脑发热一厢情愿。很快，他们就会发现租金高了养老鼠。购买力下降，升租，无非是让租客顺次降格租低一档房子，租不起房子的合租，合租不起的住大棚，大棚住不下去的回老家。以为重税剥夺居民购买力可以让房子卖更高价，弄出“刚性需求”，一些地产的朋友实在是大脑进了水。