房价上涨是统计的错觉，房租价格指数中的统计缺陷

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时间： 2013-08-22 22:07:01

房价上涨是统计的错觉，房租价格中的缺陷；

房地产相当于一系列高价小盘股，本身具备结构性涨跌，无争论价值；

房价“持续上涨”是不真实的误导，限购和交易税强化非常必要；

房价误导的利益集团过分庞大，李克强政府可能没有勇气，不能知难而上；

这几天不停地有朋友问笔者，“现在该不该买楼，什么地方的房子能不能买”，诸如此类。自然，此前还有一些人，跟笔者争什么“各地房价的统计涨涨涨”什么的。后者笔者懒得理，前者笔者总是先问：“你买房子，想干什么”？如果是想养老的，笔者建议他们向远一点二三线郊区和二三线城市买，那里的房子比京上广更适合养老，但不适合保值，因为它们在跌着。如果想投资，应该买京上广一线地段最贵的热销商品房，但不要买豪宅和别墅，因为豪宅的价格在跌着；而且随时要准备出手，房产交易税显然抑制了此类炒家。

从房租增速比较快的品种看，是一房一厅之类的小房子，但却不值得去买。笔者真正关注的不是什么房价涨不涨，而是一般工薪的租金涨不涨。前者是没有意义的，对于价格及其统计，笔者有自已的理解。笔者认为**房价“上涨”，实际上是统计的“选择性”错觉。**原因是价格实际下跌的楼盘，不会出现在统计之中。这样说并不一定是故意的作弊，而是房地产的交易特性所致。当一个楼盘被追捧时，它是受关注的，价格是不断上升的；如果一个楼盘是下跌时，除非出现恐慌性抛售，否则它将因无成交，价格冻结在过去某个价位。

因此“楼价上涨”本身，就是一个值得怀疑的根据，更何况中国的统计数字，从来没有值得信任的真实性。房租的统计相对更有参考意义，但是房租涨跌，主要体现在小规格房。这就是中国所谓“统计性的租售比，空置率”几乎没有意义之处。因为目前商品房涨得好的，一般是租不出的，几乎是空置的；热租的品种，一般不是商品房热销的。“北京房租统计上上涨”令笔者关注，但结论仍然为三。其一是此统计的真实性仍不足以信任；其二是北京限制合租，人为增加了一批短线的需求，最重要的是没有统计“租不出去的零租收入”。

如果一个人只统计其成绩，不统计错误，必定是伟大领袖式的英才；如果一个股民只统计赚钱，不统计亏损，必定是不世出的股神，如此类推，即可明白房价房租之统计。笔者不敢断定，这些统计上令人怀疑的错漏，到底是无意的失误，还是有意的中国梦；笔者仅仅知道，无论这些统计看上去多么令你感到兴奋，都不足以形成自已投资的根据。更何况，我们很清楚，中国所谓高房价连续上涨的真正动力是什么，其后果和代价是什么，真正能赚钱的，与银行的信贷之间的关联性，以及房价必定逆转之时，个人与整个经济的破产风险。

笔者再重复一次，自已对于楼盘、房价的运作规律的理解。房子以楼盘为“品种”，相当于极高价的无分红的极小盘股，体现为交易买卖的极稀少。因此房价也如高价小盘股的价格特性，但是更为极端化，即更为“结构性上涨与下跌”，以致于对其作实时统计的意义不大。愿意看到其涨的，自然能看到涨的房子，反之亦然。甚至于偶然进入统计系统的交易，也很难排除与开发商和中介之间，自买自卖推高标价，即股市中的对倒，并不会消耗开发商和中介的资金。因此房价更大程度上，只是反映了庄家单方面的期望和相应的宣传。

只要客户还相信“土地稀缺，房子保值”之类的鬼话，或者能把买房风险转嫁到银行贷款中，房价表面上就不会跌，由此形成了与土地财政高房价相配合的“信贷‘低风险’预期”。在房子不跌的假象中，无限推高财政危机和银行信用危机，直到全面崩溃，房价也将呈现单边下跌，暴露今天不敢面对的“房贷危机”。所以坚定限购政策和强化限制二手房交易税，是非常必要的！指软着陆避免泡沫破裂的坏帐危机，只不过是饮鸠止渴。目前值得怀疑，只是李克强先生可能是比较懦弱的总理，可能没有勇气承受特殊利益集团的压力。